Reflexiones y apuntes

Como quieran llamarle, es una opción que nuevamente hay que considerar para Canarias.

Pero habrá además que reformular las reglas, que también la legislación.

Hay que desterrar de este sistema de vacaciones a los aventureros provenientes de toda Europa y otras parte del mundo, sin los más mínimos escrúpulos al mentir y embaucar, así como la invasión en la calle y molestias a los turistas. El sistema de ventas tiene que ser tan profesional como el de cualquier otro producto. Hay que reformular el marketing del timeshare. Es necesario prestigiar esta industria de vacaciones y recuperar la confianza de los usuarios y posibles compradores. Solo con una actuación seria y profesional se puede lograr que desaparezca la mala prensa que padece el sistema.

Una de las primeras actuaciones debe ser el ajuste de los precios a las nuevas circunstancias del turismo en Canarias. Porque de lo que se trata es de la estabilidad y calidad de la masa des turistas que disfrutan de las instalaciones. Para recuperar el atractivo del sistema hay que formar precios interesantes. Tal vez la base de cálculo haya que fijarla en el valor catastral u otro indicador que no esté viciado por factores subjetivos afectado ese valor por parámetros debidamente estudiados, teniendo en cuenta que el derecho es por 50 años como máximo, que en la práctica dificilmente llegue a 25. Las facilidades de pago también entran en ese contexto. No hay que olvidar que para el promotor existirán al menos dos fuentes estables, anticipadas y seguras de beneficios: 1) las cuotas de mantenimiento que pagarán los usuarios; 2) los servicios que se establezcan en el complejo. Pero esas cuotas de mantenimiento también deben ser razonablemente calculadas.

Por ejemplo, considerando lo dicho, una semana de apartamento para 4 personas (2+2) en un  complejo medio que se vendiere a 9.000 euros (que ya casi no es tan interesante en la situación actual) con una cuota de mantenimiento inicial de 225 euros (es decir, 30 euros diarios de ingreso por apartamento de 1 dormitorio), visto desde la posición del comprador, le representa al cabo de los 5 primeros años (considerando que el total de lo desembolsado se amortizará en ese período) un pago equivalente por alojamiento de  60 euros diarios por persona como promedio; pero al cabo de los 10 años, ya ese importe es de 36 euros, y en los siguientes años la tendencia sería hacia los 30 euros, importe que sería muy interesante teniendo en cuenta el incremento de precios durante ese período de más de 10 años. Esto sería atractivo para el comprador: el "pitch" del marketing debe basarse en la demostración de la rentabilidad del sistema para el adquirente. (Se ha calculado que al cabo de 10 años la cuota de mantenimiento haya quedado duplicada). Aunque estos cálculos son muy elementales porque no se consideran otras variables que intervienen en la factibilidad del negocio, la diferencia con un análisis más detallado tal vez no resulte ser drástica.

El marketing se debe realizar con el mismo personal de los complejos donde se introduzca este sistema, previamente entrenados, con una comisión interesante respecto a las ventas, y una dirección comercial profesional, seria y competente. También pueden ser parte de este marketing otros factores turísticos intervinientes. Y todo ello llevado a cabo con un escrupuloso cumpliento de la legislación vigente. Esto favorecerá la formación del precio final, porque desaparecen los desmesurados gastos de marketing tradicionales: OPCs, regalías y taxis, "spiffs", múltiples comisiones, etc. que no hacen sino encarecer el producto.

Sobre esto último, la legislación vigente no favorece el desarrollo del sistema porque en su concepción hay un desbalance supuestamente a favor del consumidor al tiempo que muchas restricciones al promotor para el período de marketing y de compra-venta. Pero luego esa propia legislación, con sus lagunas, deja desprotegido al comprador y esa desprotección puede llegar a los 50 años. El TimeShare ha entrado en crisis por dos razones: por los conocidos desmanes que han dado lugar al desprestigio de la industria, y por lo disuasivo de la legislación para promotores e inefectivo para consumidores.

Un problema práctico, complicado de resolver, es el de las comunidades de propietarios a constituir según la ley. Un complejo con 200 apartamentos puede tener 6.000 propietarios. Es un asunto que tiene muchas puntas que hay que biselar tales como el sistema de votación, las mayorías, su poder efectivo frente a la empresa de servicios, la junta directiva atendiendo a que los copropietarios no viven en la localidad, la convocatorias, los acuerdos, el control de las finanzas, legalidad de las zonas privativas, etc. Creo que hay que buscar otra forma organizativa que no funcione exactamente según las reglas de una comunidad de propietarios de un edificio de viviendas y locales comerciales.

Esperemos que los empresarios y autoridades que tienen la responsabilidad del turismo de Canarias sean lo suficientemente creativos e innovadores para implementar nuevas ideas que consigan sacar de este impasse a la principal industria de las islas.